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Un nuovo decennio milanese è alle porte, con grandi opportunità per chi ha case da affittare: gli investimenti immobiliari sono tornati di grande appeal per i risparmiatori, (anche) grazie ai mutui convenienti e ai magri rendimenti delle principali alternative. E una marcia in più per questo business viene dagli affitti in periferia, che secondo una recente analisi del Corriere della Sera permettono rendite fino al 9%.
I trend positivi delle locazioni sono indice di un mercato immobiliare dinamico e Milano è saldamente capofila nella ripresa del settore: lo confermano sia i dati 2019 dell’Agenzia delle Entrate che le statistiche dei notai italiani (+6% compravendite nel primo semestre, l’82% entro i 200.000 euro). Scenari Immobiliari sostiene che diventerà in un decennio la città europea con i più alti investimenti nel mattone (13 miliardi di euro).
Compravendite veloci e redditività
La città è anche la più cara d’Italia per gli affitti. In media, ha calcolato il portale Idealista, nel capoluogo lombardo si spendono 17,5 euro per ogni metro quadro: poco meno di 900 euro per un bilocale da 50mq. “Negli ultimi 10 mesi abbiamo notato una velocità di vendita degli immobili molto diversa rispetto ai precedenti 100” racconta Marco Cilli, titolare di Immobiliare Lessona tra Euro Milano e Nuova Bovisa, “gli affitti sono oro, anche una singola: l’acquirente tipo sta cambiando, uno su tre è una persona che investe”.
E quando parliamo di un normale contratto 4+4, “la redditività è sicuramente più alta in periferia. I compratori ora vengono da tutta Italia, grazie alla reputazione di Milano”. Un altro esempio: “Cinque anni fa ci volevano 3-6 mesi per vendere un bilocale o trilocale in periferia, adesso facciamo tutto in 1-2 mesi” chiosa il consulente.
Il servizio pubblico Geopol (Agenzia delle Entrate) per le fasce di prezzo immobiliari
Operazioni frazionate e ottimizzate
Negli ultimi anni a Milano la domanda immobiliare sta soverchiando l’offerta: pertanto l’investitore, dal suo punto di vista, può stare abbastanza “tranquillo” e mettere in conto – tra le potenziali criticità – solo situazioni eventuali come la morosità degli inquilini. “Per massimizzare il ritorno del proprio investimento – spiega Cilli – chi ha un capitale (o un mutuo) da 500.000 euro, ad esempio, preferisce acquisire tre immobili da 160”.
Una zona come Quarto Oggiaro, sottolinea l’esperto, è meno inquinata e più verde (tre parchi: Euro Milano, Villa Schleiber e Verga), ci sono meno stranieri rispetto a via Padova e questo attira diversi compratori, inoltre ha il vantaggio di essere meno cara rispetto ad altri quartieri universitari con metropolitana diretta, come Affori o Bonola”.
L’investimento negli alloggi per studenti comporta un altro fattore positivo per il locatario: “I cointestatari di un contratto studentesco sono i genitori, che hanno un reddito solitamente più certo e sono quindi dei garanti affidabili”.
Esempi di ritorno dell’investimento
Gli incassi lordi vanno (sempre) opportunamente scremati per individuare il guadagno effettivo: una mensilità di affitto (tra cedolare secca e “tesoretti” da accantonare per lavori di manutenzione) scenderà velocemente a un importo netto di circa due terzi.
Ma un semplice calcolo può aiutarci a capire la differenza teorica tra acquistare un immobile da reddito a 300.000 in semicentro o 150.000 in periferia: nel primo caso 10 anni di pigione a 1.500 euro mensili corrispondono a un ritorno del 60% sulla somma investita (180.000), nel secondo caso invece il medesimo periodo, ipotizzando una locazione di 900 euro mensili, permetterà di rientrare dall’investimento al 72% (108.000).
Mutui e orizzonte consigliato
Venti anni fa internet era alle prime armi, le informazioni si muovevano più lentamente: “Oggi il percorso di vendita è veloce grazie anche alla tecnologia. Anche la leva del credito è cambiata: le banche fanno mutui anche al 100% e a tassi più favorevoli” sottolinea Cilli.
“Consiglio un orizzonte di 15-20 anni perché ‘verticalizzi’ subito il pagamento: hai una quota di capitale fin da subito pari a circa il 60% della rata. Statisticamente, un bilocale viene tenuto 6-7 anni. Se invece scegli un mutuo a 30 anni, è vero che mantieni la rata più bassa ma ti risulta nel complesso meno favorevole” spiega Immobiliare Lessona.
